TASACIÓN DE SOLARES POR EL MÉTODO RESIDUAL

VALORACIÓN DE PARCELAS URBANAS APLICANDO LA EDIFICABILIDAD, RIESGOS.

El problema del Método Residual Estático es que presupone la calidad de los costes de construcción de un chalet que todavía no existe ni está proyectado, ni sabemos su calidad constructiva.

Este método  calcula el valor de un solar del siguiente modo:

El valor del solar es la diferencia entre el valor de venta del chalet menos el coste de construirlo.

Sedaví y Massanada tasación parcelas
Ingenieros de Topografía

Depende por tanto de dos parámetros que no son reales, que todavía no existen, lo explicamos:

Valor de venta:

Proviene del estudio de mercado, normalmente el análisis se realiza por el método de comparación. Este método compara el inmueble a vender con otros de similares características la misma zona. Como todavía no se ha construido el chalet no se puede comparar por lo tanto no se puede aplicar. Normalmente los tasadores utilizan el precio medio del metro cuadrado de la zona, pero en este cálculo se incluyen inmuebles muy distintos, unos de lujo, otros destrozados, otros que necesitan mucha reforma otros modernos, es decir que se mete en el mismo saco inmuebles con distintos precios en lugar de utilizar solo nuevos que es lo que se debería utilizar, por lo tanto la muestra de testigos es imprecisa. Habría que conocer la calidad  del futuro chalet para utilizar inmuebles de igual o parecida calidad a la hora de tasar y siempre nuevos  o seminuevos.

Tasadora Massanasa y Sedaví y Castellar.
Periciales de parcelas urbanas

Costes de Construcción:

Se desconoce la calidad del futuro chalet por lo tanto no se puede aplicar. Lo que hacen algunos tasadores es presuponer las calidades lo cual es mucho aventurar.

CATARROJA Y ALBAL tasadores pisos
Módulo Básico de Edificación aplicado a la Edificabilidad.

Como vemos en la tabla de arriba el módulo básico de Edificación depende de 6 factores entre ellos la Calidad que se desconoce.

Estos costes calculados de forma subjetiva, se aplican del siguiente modo:

Precio de construir un metro cuadro multiplicado por los metros que se pueden llegar a construir (Edificabilidad), el problema que es que no sabemos cuantos metros cuadrados se van a construir, no siempre se utiliza el máximo ya que es caro, por eso emplear la Edificabilidad (m² construibles máximos) es otra aproximación subjetiva. Además la hipotética construcción sería nueva mientras que los inmuebles testigos utilizados en el estudio de mercado difícilmente van a ser nuevos todos ellos.

Geomática Valencia y Alfafar
Mediciones Topográficas de un solar en construcción en Alfafar, Valencia

 

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